Hallitus on huhtikuussa 2024 antanut esityksen maakaaren osittaisuudistuksesta. Toteutuessaan uudistus toisi useita, lähtökohtaisesti positiivisia muutoksia vuodelta 1997 olevaan maakaareen. Olemme poimineet niistä kiinteistösijoittajien ja -kehittäjien sekä rahoittajien kannalta keskeisimmät alle. Nämä koskevat muun muassa kiinteistökaupan esisopimusta, hallinnanjakosopimuksia sekä kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai laitteeseen kohdistuvan sivullisen oikeuden kirjaamista. Lisäksi hallitus on ehdottanut eräitä, lähinnä teknisluonteisia kirjaamismenettelyä koskevaan sääntelyyn sekä kirjaamisviranomaisen päätöksentekoon liittyviä muutoksia.
Hallituksen esityksen mukaan ehdotetut lakimuutokset on tarkoitettu tulemaan voimaan mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään 1.11.2024.
Kiinteistökaupan esisopimus voi saada sitovuutta myös määrämuotoa noudattamatta
Maakaari sisältäisi jatkossakin määräykset määrämuotoisesti tehtävistä kiinteistökaupan esisopimuksista ja tarjoaisi mahdollisuuden tehdä kiinteistökaupan esisopimus nykyiselläänkin voimassaolevia määrämuotoja noudattaen.
Uutta sen sijaan olisi, että laissa todettaisiin, että määrämuotoa noudattamatta tehdyssä esisopimuksessa voitaisiin ennalta sopia korvauksesta, jonka kaupasta kieltäytyvä osapuoli joutuisi suorittamaan toiselle osapuolelle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistökaupasta voidaan tehdä esisopimus ilman kaupanvahvistajaa, ja että tällaisen sopimuksen rikkomisesta voidaan pätevästi sopia maksettavaksi sopimussakko. Toisin kuin jos esisopimus olisi tehty määrämuotoisesti, tällaisessa ei-määrämuotoisessa esisopimuksessa sovittua kauppaa ei voitaisi hakea täytäntöönpantavaksi, mutta tuomioistuin olisi velvollinen tunnistamaan sopimuksessa sovitun sopimussakkoehdon, eli sopimussakon voisi saada sopimusta rikkoneelta osapuolelta perityksi. Tällaisia ei-määrämuotoisia, sopimussakolla sanktioituja, esisopimuksia on sopimuskäytännössä käytetty aiemminkin. Kun jatkossa tällaisen sopimussakkoehdon sitovuudesta on nimenomainen lain säännös, sopimussakkoehdon tehokkuus ei jää enää epäselväksi.
Muutos yksinkertaistaa hieman kiinteistökauppaprosesseja ja ennustamme, että ainakin ammattimaisten kiinteistösijoittajien välisissä kaupoissa tällaiset vahvistamattomat sopimussakoin sanktioidut esisopimukset tulevat selvästi yleistymään jatkossa.
Panttaamattomuussitoumus voidaan jatkossa kirjata
Hallituksen esityksessä ehdotetaan laajennettavaksi kirjattavien oikeuksien alaa. Näistä keskeisin ehdotus on elinkeinonharjoittajan antaman panttaamattomuussitoumuksen (negative pledge) kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Sillä toteutettaisiin tarve varmistaa velkojalle annetun panttaamattomuussitoumuksen sivullissitovuus. Kirjattu omistajan määräysvallan rajoitus sitoisi myös myöhempää pantinsaajaa ja estäisi siten uusien panttioikeuksien perustamisen kiinteistöön ilman sitoumuksella suojatun velkojan suotumusta. Vastaavasti negative pledge -kirjauksen poistaminen edellyttäisi suojatun velkojan suostumusta, ja kirjaamisviranomainen ottaisi panttaamattomuussitoumuksen huomioon viran puolesta.
Pidämme selvänä, että jatkossakin kiinteistöhankinnan rahoituksessa ensisijaisena vakuutena tullaan käyttämään kohdekiinteistöä eikä siihen kohdistuvaa negative pledge -sitoumusta. Sitä vastoin esimerkiksi kiinteistöyhtiön osakkeiden hankinnan yhteydessä, jossa kohdeyhtiö ei voi pantata kiinteistöään suoraan omien osakkeiden hankinnan rahoituksen vakuudeksi, pankki tulee jatkossa edellyttämään, että kohdeyhtiön antama negative pledge -sitoumus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Negative pledge -sitoumuksen tosiasiallinen merkitys osana kiinteistörahoituksen vakuuspakettia tulee vastaavasti jatkossa kasvamaan. Nähtäväksi jää, helpottaako uudistus tosiasiallisesti kiinteistöyhtiön hankinnan rahoitusta ja vähentääkö tämä tarvetta kaupan kohteen ulkopuolisille vakuuksille (silloin kuin niitä saatettaisiin muutoin tarvita).
Vesialueen kohdistuvan käyttöoikeuden vakuuskäyttö
Kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta, kiinteistöpanttioikeuden kohdetta ja käyttöoikeuden kiinnittämistä koskevia säännöksiä ehdotetaan muutettavaksi siten, että laista käy ilmi myös vesialueeseen kohdistuvan määräaikaisen siirtokelpoisen rakennusoikeuden sisältävän maanvuokraoikeuden ja muun käyttöoikeuden kirjaamisvelvollisuus sekä kiinnityskelpoisuus. Ehdotusten myötä esimerkiksi merituulivoimalaitokset sekä niihin liittyvät rakennukset ja laitteet saatettaisiin kiinnityskelpoisuuden piiriin. Oikeuksien kirjaamisvelvollisuus koskisi myös ennen lainmuutoksen voimaantuloa saatuja oikeuksia, joiden osalta ehdotetaan kahden vuoden määräaikaa kirjaamisen toteuttamiselle alkaen lain voimaantulosta.
Hallituksen esityksessä puhutaan tässä yhteydessä merituulivoimalaitoksista, joiden osalta kirjaamismahdollisuus on luonnollisesti hyvin merkittävä elementti esimerkiksi hankerahoituksen vakuuspaketin kannalta. Samaten on kuitenkin huomionarvoista, että säännös nähdäksemme helpottaa esimerkiksi kelluvien rakennusten vakuuskäyttöä.
Mahdollisuus tehdä hallinnanjakosopimus jo ennen yhteisomistussuhteen syntymistä
Jatkossa hallinnan jakaminen olisi mahdollista kiinteistön ainoan omistajan ilmoituksesta jo ennen varsinaisen yhteisomistussuhteen syntymistä. Tämä selkeyttää kiinteistön määräosan ostajalle, millaisen hallintaoikeuden ja kiinteistön hallintaan liittyvät oikeudet ja velvollisuudet määräosan omistus tälle tuottaa. Vastaavasti kiinteistökehittäjän kannalta on jatkossa huomattavasti helpompaa esimerkiksi kehittää ja myydä vaiheittain määräosaisesti omistettavaa kiinteistöä useille eri ostajille.
Uudistus voi mielestämme helpottaa esimerkiksi vaiheittain ostajakohtaisesti rakennettavien kiinteistömuotoisten vapaa-ajan kohteiden myyntiprosesseja. Vastaavasti mahdollisuutta tehdä hallinnanjakosopimus ennalta voi ainakin tutkia esimerkiksi tonttirahastojen ja asunto-osakeyhtiöiden välisissä järjestelyissä, joissa asunto-osakeyhtiöt toimivat ns. valinnaisen vuokratontin mallilla.
Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus
Rajaus, jonka perusteella rakennuksen, rakennelman, koneen tai laitteen kirjaus kiinteistön käyttöoikeuteen kuuluvaksi on mahdollista ainoastaan elinkeinotoiminnassa, ehdotetaan poistettavaksi. Nykyisen rajoituksen on katsottu rajoittavan tarpeettomasti rakennusten luovuttamista käyttöoikeuteen kuuluvaksi käytännössä tarpeellisissa yksityisten välisissä luovutuksissa. Lisäksi kirjauksen kohteena oleva oikeus voisi jatkossa koskea esinettä, joka sitä koskevan sopimuksen tekohetkellä sijaitsee jo valmiiksi kiinteistöllä. Kirjaamisen edellytyksenä olisi kuitenkin edelleen, että kirjattavan oikeuden kohde palvelee kiinteistön käyttötarkoitusta.
Ehdotus tulisi jatkossa mahdollistamaan esimerkiksi sale and lease back -sopimusten kirjaamisen kiinteistötietojärjestelmään.
Waseliuksen kiinteistöasiantuntijat auttavat mielellään uudistuksia koskevissa kysymyksissä ja sen selvittämisessä, mitä maakaaren osittaisuudistus merkitsee asiakkaan liiketoiminnalle.